Superendividamento: Repactuação de Dívidas e Revisão Contratual (CDC)
Recupere o que é seu, com técnica e estratégia.
Cancelar a compra de um imóvel na planta — ou mesmo de um lote ou apartamento pronto — é uma decisão difícil.
Geralmente, vem acompanhada de frustração, perda de expectativas e receio de não recuperar o que já foi pago.
Mas há um ponto fundamental que precisa ser dito de forma direta: você tem direitos, e eles são claros.
As Principais Situações que Permitem o Distrato
Existem dois grandes grupos de causas que justificam o distrato imobiliário:
Por Culpa da Construtora
Quando há atraso na entrega da obra, irregularidades contratuais, vícios construtivos, mudanças injustificadas de projeto ou qualquer descumprimento do cronograma.
Nesses casos, o comprador pode:
- Desistir do contrato e receber de volta 100% dos valores pagos, com correção e multa; ou
- Aceitar o imóvel com atraso e exigir indenização mensal de 1% sobre o valor total pago até a entrega das chaves.
Por Iniciativa do Comprador
Se a desistência ocorre por motivos pessoais — perda de renda, mudança de cidade, imprevistos familiares —, o comprador ainda tem direito à devolução parcial dos valores pagos, conforme o regime contratual:
- Até 25% de retenção quando o empreendimento não está submetido ao patrimônio de afetação;
- Até 50% de retenção quando há patrimônio de afetação, com o restante devolvido corrigido.
E mais: taxas de condomínio, IPTU ou fruição não podem ser cobradas antes da entrega das chaves — prática considerada abusiva pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Onde o Distrato pode ser Aplicado
O distrato pode ocorrer sempre que há rescisão de um contrato de promessa de compra e venda ou aquisição imobiliária antes da entrega definitiva do bem ou da transferência da propriedade.
Compra de imóvel na planta
Compra de lote em loteamento
Compra de imóvel pronto (novo ou usado)
• Quando o contrato é desfeito por inadimplemento, vícios ocultos ou descumprimento de cláusulas por uma das partes.
Contrato de permuta ou cessão de direitos
• Quando há desistência ou impossibilidade de execução das obrigações pactuadas entre as partes.
Principais Dúvidas
Qual é o Prazo e Forma de Restituição?
A lei prevê prazos claros para devolução dos valores:
- 180 dias após o distrato, quando não há patrimônio de afetação;
- 30 dias após o Habite-se, quando há patrimônio de afetação.
Esses valores devem ser devolvidos em parcela única, devidamente corrigidos.
Quando a construtora se recusa a cumprir a lei, a via judicial garante não só a restituição, mas também indenizações adicionais por danos materiais e morais, dependendo do caso concreto.
Nosso escritório atua em ambas as frentes — extrajudicial e judicial — sempre buscando a solução mais rápida, técnica e vantajosa para o cliente.
Tenho direito de desistência da compra de imóvel na planta feita em estande de vendas?
Sim, é possível desistir da compra de um imóvel na planta realizada em estande de vendas. De acordo com a legislação, o consumidor tem até 7 dias corridos após a assinatura do contrato para exercer o direito de arrependimento, sem qualquer custo ou multa.
Para isso, é essencial que o comprador notifique formalmente a construtora ou incorporadora dentro desse prazo. Caso isso seja feito corretamente, todos os valores pagos devem ser devolvidos integralmente e de forma imediata, sem qualquer desconto.
O ponto mais importante é comprovar que a comunicação da desistência ocorreu dentro do prazo legal. Se os 7 dias forem ultrapassados, a desistência passa a seguir outras regras previstas no contrato e na legislação aplicável ao distrato imobiliário.
De acordo com a nova lei do distrato, qual o percentual que a incorporadora pode reter?
A retenção no distrato imobiliário, conforme a nova lei (Lei nº 13.786/2018), varia de acordo com o tipo de contrato e se o empreendimento está ou não submetido ao patrimônio de afetação.
Em empreendimentos com patrimônio de afetação, a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos.
Já nos casos sem patrimônio de afetação, a retenção máxima costuma ser de 25%.
No entanto, esses percentuais não são absolutos. O juiz pode reduzir o valor da retenção, especialmente quando houver cláusulas abusivas ou desequilíbrio contratual. Há diversas decisões judiciais que diminuem significativamente a quantia retida, com base nas particularidades de cada caso.
Por isso, antes de aceitar qualquer proposta de distrato, o ideal é consultar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar se o percentual proposto está dentro dos limites legais e jurisprudenciais.
Posso desistir da compra de um imóvel na planta e solicitar o distrato?
Sim. Apesar de muitos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta conterem cláusulas que tentam impedir a desistência por parte do comprador, a legislação garante o direito ao arrependimento e à rescisão do contrato imobiliário.
O que acontece se eu não consiguir mais pagar as parcelas do imóvel na planta?
Se você está enfrentando dificuldades para continuar pagando as parcelas do seu imóvel na planta, o primeiro passo é tentar uma negociação direta com a construtora. Buscar uma solução amigável, como a revisão do contrato ou um acordo de distrato, pode evitar problemas maiores no futuro.
No entanto, caso a empresa não aceite negociar ou ofereça uma proposta muito inferior ao que a Justiça costuma reconhecer como justo, é possível recorrer à via judicial. Nesses casos, o ajuizamento de uma ação de distrato imobiliário pode garantir a rescisão do contrato e a devolução parcial dos valores pagos, conforme previsto na legislação e em decisões judiciais recentes.
O ideal é contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá analisar seu contrato e indicar o melhor caminho para proteger seus direitos.
Tenho direito a receber 100% do valor pago ao desistir da compra do imóvel?
Depende da situação. Se houver atraso na entrega do imóvel ou descumprimento contratual por parte da construtora, o consumidor pode exercer o direito de rescindir o contrato e receber 100% do valor investido, incluindo o reembolso da taxa de corretagem, com correção monetária e juros — tudo em parcela única.
Por outro lado, quando o distrato é solicitado por vontade do comprador e a incorporadora está cumprindo com suas obrigações, a empresa pode reter parte dos valores pagos. O percentual de retenção pode variar, mas precisa respeitar os limites legais e decisões judiciais.
Por isso, antes de assinar qualquer documento de distrato, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá avaliar se há cláusulas abusivas e se os descontos propostos pela construtora são realmente legais.
Lembre-se: mesmo que o contrato preveja certas retenções, muitas delas podem ser contestadas judicialmente, garantindo ao consumidor uma restituição mais justa.
Preciso continuar pagando as parcelas após desistir da compra do imóvel e solicitar o distrato?
Não. Ao decidir pela desistência da compra de um imóvel na planta e optar pelo distrato imobiliário, é comum que o juiz conceda uma liminar suspendendo a cobrança das parcelas mensais, o que evita a negativação do nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito.
No entanto, para reforçar sua proteção jurídica e evitar cobranças indevidas, é fundamental notificar formalmente a construtora (extrajudicialmente) sobre a intenção de rescindir o contrato. Além disso, é altamente recomendável ingressar com a ação judicial o quanto antes, garantindo a suspensão das obrigações e o reconhecimento do distrato nos termos da lei.
Posso solicitar indenização por danos morais, materiais ou outros prejuízos no distrato do imóvel?
Sim. Quando o distrato imobiliário ocorre por culpa da construtora, especialmente em casos de descumprimento contratual, como atraso na entrega do imóvel ou outras falhas graves, o comprador pode pleitear indenização por danos morais, materiais e prejuízos financeiros decorrentes da situação.
Essas indenizações são reconhecidas judicialmente sempre que se comprova que o consumidor foi prejudicado — seja por transtornos causados, gastos extras ou frustração legítima da expectativa de aquisição do imóvel.
Portanto, ao entrar com a ação de distrato, é importante contar com um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar os danos sofridos e reivindicar todos os direitos previstos em lei, inclusive indenizatórios.
É possível solicitar o distrato mesmo estando inadimplente com a construtora?
Sim. Mesmo que você esteja com parcelas em atraso, a legislação permite entrar com uma ação de distrato imobiliário para rescindir o contrato de compra e venda do imóvel.
Caso o seu nome já esteja negativado em razão da inadimplência, é possível pedir ao juiz a retirada imediata dos registros nos órgãos de proteção ao crédito (como SPC e Serasa), além da suspensão de qualquer cobrança por parte da construtora. Essas medidas visam proteger os direitos do consumidor até que o caso seja resolvido judicialmente.
Por isso, mesmo em situação de dívida, é importante buscar orientação jurídica e exercer seu direito ao distrato da forma legal e segura.
O que acontece se eu perder a renda ou não conseguir mais pagar as parcelas do imóvel? Há penalidades no distrato?
Se você perdeu sua capacidade financeira ou as parcelas do imóvel na planta ficaram inviáveis de pagar, é possível buscar a rescisão contratual (distrato) — especialmente se não houver acordo com a construtora para renegociar os valores.
Nesses casos, a Justiça pode intervir para reduzir penalidades excessivas, já que a Lei do Distrato permite ao juiz revisar cláusulas contratuais que causem desequilíbrio entre as partes. Assim, mesmo que o contrato preveja multas ou retenções elevadas, a análise judicial pode garantir descontos menores e mais justos, considerando a realidade do comprador.
Por isso, antes de assinar qualquer documento de distrato, o ideal é procurar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que poderá avaliar se os termos propostos respeitam seus direitos e evitar prejuízos financeiros indevidos.
O que posso fazer se houver atraso na entrega do imóvel pela construtora?
Quando há atraso na entrega do imóvel, configura-se descumprimento contratual por parte da construtora. Nessa situação, o comprador tem o direito de escolher entre duas opções:
Solicitar o distrato imobiliário, com a devolução integral de todos os valores pagos, ou
Manter o contrato e exigir indenização pelo atraso na entrega.
Como a falha é da empresa vendedora, a decisão cabe exclusivamente ao comprador — ou seja, é ele quem escolhe a forma de reparação mais adequada ao seu caso.
Essa é uma situação amparada por diversos precedentes judiciais, o que torna essencial buscar orientação jurídica para garantir que seus direitos como consumidor sejam respeitados.
Vamos Conversar?
Cada cliente é tratado como se fosse o único, e cada distrato, como uma missão.
A DIFERENÇA ENTRE TER UM ADVOGADO E TER UM ESTRATEGISTA
Distrato imobiliário não é uma ação de rotina.
É um tema denso, que envolve interpretação de contratos complexos, cláusulas penais, cálculos financeiros, jurisprudência atualizada e técnica de negociação.
Um pequeno erro de estratégia, em alguns casos, pode significar perda de dezenas de milhares de reais.
Por isso, cada caso em nosso escritório é conduzido de forma artesanal e personalizada.
Nossa equipe é composta por profissionais com sólida formação acadêmica e ampla vivência na área do direito imobiliário e absolutamente todos
os casos passam por análise direta e revisão pessoal do Dr. Paulo Roberto Athie Piccelli, Advogado. Professor de Direito Civil e Direito do Consumidor. Mestre em Direito Civil – PUC-SP. MBA em Direito Imobiliário – FGV LAW-SP. Especialista em Gestão Patrimonial e Planejamento Sucessório – Instituto de Ensino e Pesquisa INSPER. Especialista em Direito Civil e Direito Empresarial. IBMEC. Professor no Curso Damásio Educacional (cursos preparatórios e pós-graduação). Professor no Curso Legale Educacional (preparatório e pós-graduação). Professor no Curso PIC (concursos para carreiras policiais). Professor no Curso Prova da Ordem. Professor Convidado na ESA-SP. Professor convidado na Pós-Graduação da FAAP-SP. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, 101ª Sbs. 2019-2022.
Mais do que um escritório, oferecemos uma advocacia de resultado, com estratégia, método e comprometimento real.
POR QUE NOS ESCOLHER
- Experiência comprovada em distratos de imóveis na planta, prontos e loteamentos.
- Atuação nacional, com processos totalmente digitais e reuniões online.
- Equipe técnica de alta formação, supervisionada diretamente pelo Dr. Paulo Piccelli.
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